개인파산하면 전세보증금도 뺏길까?— 월세보증금·면제재산·14일 신청 기준 (2026)

3초 결론

개인파산을 신청한다고 전세보증금이나 월세보증금을 모두 잃는 것은 아닙니다.

일정한 요건을 충족하는 주거용 임차보증금은 법원에 면제재산으로 신청하여 일부를 보호받을 수 있습니다.

다만 보증금이 있다는 이유만으로 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.

지역별 기준, 실제 보증금, 임차인의 권리관계, 법원의 면제재산 결정을 함께 확인해야 합니다.

특히 중요한 것은 신청기한입니다.

채무자회생법 제383조에 따른 면제재산 신청은 원칙적으로 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 해야 합니다.

개인파산 보증금 핵심 요약

① 전세보증금
주거용 임차보증금반환청구권은 파산절차에서 재산조사 대상이 될 수 있습니다.

② 월세보증금
월세 계약의 보증금도 법률상 요건을 충족하면 면제재산 신청 대상이 될 수 있습니다.

③ 지역별 기준
소액임차인에 해당하는 보증금 기준과 보호 대상 금액의 상한은 지역에 따라 다릅니다.

④ 신청기한
파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 면제재산을 신청해야 합니다.

⑤ 법원 결정
보증금이 보호되는지와 보호 범위는 구체적인 요건에 따라 법원이 판단합니다.

내 보증금은 보호받을 수 있을까?

A. 월세보증금이 1,000만 원인 경우

→ 주거용 임대차이고 법률상 요건을 충족한다면 면제재산 신청을 검토할 수 있습니다. 보증금이 적다는 이유만으로 자동 보호되는 것은 아닙니다.

B. 서울에서 전세보증금 1억 원인 경우

→ 현행 서울 소액임차인 보증금 기준에는 해당할 가능성이 있습니다. 다만 1억 원 전체가 면제재산이 되는 것은 아닙니다. 법률상 상한과 구체적인 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.

C. 서울에서 전세보증금 2억 원인 경우

→ 현행 서울 소액임차인 보증금 기준인 1억 6,500만 원을 초과합니다. 따라서 현행 소액임차인 기준만으로 5,500만 원을 보호받는다고 판단해서는 안 됩니다. 적용 법령과 다른 보호 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

D. 보증금대출을 이용한 경우

→ 보증금반환채권의 귀속, 질권이나 채권양도 등 담보관계, 대출계약 내용을 함께 확인해야 합니다. 계약서에 기재된 보증금 전액을 자유롭게 처분할 수 있는 재산이라고 단정할 수 없습니다.

E. 이미 파산선고를 받은 경우

→ 파산선고일을 즉시 확인해야 합니다. 면제재산 신청은 법률상 파산선고 후 14일 이내라는 기한이 정해져 있습니다.

개인파산하면 전세보증금도 가져갈까?

개인파산을 준비하면서 가장 걱정되는 재산 중 하나가 현재 살고 있는 집의 보증금입니다.

전세보증금이나 월세보증금은 생활에 반드시 필요한 주거비이지만, 동시에 법률상 재산적 가치를 가진 권리이기도 합니다.

임대차계약이 종료되면 임차인은 계약 내용에 따라 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

이 권리를 임차보증금반환청구권이라고 합니다.

개인파산절차에서는 이러한 재산적 권리가 파산재단에 속하는지 검토될 수 있습니다.

그러나 모든 임차보증금이 반드시 채권자들에게 배당되는 것은 아닙니다.

채무자회생법은 채무자와 피부양자의 주거 안정을 고려하여 일정한 임차보증금반환청구권을 파산재단에서 면제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

핵심은 보증금의 법적 성격입니다

전세보증금과 월세보증금은 계약 형태가 다르지만, 주거용 임차보증금이라는 점에서는 공통점이 있습니다.

개인파산에서는 단순히 전세인지 월세인지보다 실제 임대차계약의 내용, 보증금반환청구권의 귀속, 법률상 보호 요건을 확인하는 것이 중요합니다.

면제재산이란 무엇일까?

개인파산에서는 파산선고 당시 채무자가 가진 재산이 원칙적으로 파산재단에 속합니다.

그러나 법률은 채무자의 모든 재산을 예외 없이 처분하도록 정하고 있지는 않습니다.

채무자회생법 제383조제1항은 압류할 수 없는 재산은 파산재단에 속하지 않는다고 규정합니다.

같은 조 제2항은 일정한 주거용 임차보증금반환청구권과 생계비에 사용할 특정 재산에 대해 법원이 채무자의 신청으로 파산재단에서 면제할 수 있도록 규정합니다.

여기서 중요한 차이가 있습니다.

처음부터 법률상 파산재단에 속하지 않는 재산과 채무자의 신청을 거쳐 법원이 면제하는 재산은 구분해야 합니다.

주거용 임차보증금의 면제재산 신청은 후자의 문제입니다.

채무자회생법 제383조

제2항제1호는 채무자 또는 피부양자의 주거용으로 사용되는 건물에 관한 일정한 임차보증금반환청구권을 면제재산 대상으로 규정합니다.

다만 「주택임대차보호법」 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위와 대통령령에서 정한 상한을 함께 확인해야 합니다.

따라서 주거용 보증금이라는 이유만으로 전액 면제가 보장되는 것은 아닙니다.

채무자회생법 제383조 원문 확인 →

2026년 지역별 전세·월세보증금 보호 기준

임차보증금의 보호 범위를 확인하려면 두 가지 금액을 구분해야 합니다.

첫 번째는 소액임차인에 해당하기 위한 전체 보증금 기준입니다.

두 번째는 최우선변제 대상이 되는 보증금 일부의 상한입니다.

이 두 기준은 「주택임대차보호법 시행령」 제10조와 제11조에 규정되어 있습니다.

2026년 지역별 기준

① 서울특별시

소액임차인 보증금 기준: 1억 6,500만 원 이하
최우선변제 대상 금액 상한: 5,500만 원

② 수도권 과밀억제권역 일부·세종·용인·화성·김포

소액임차인 보증금 기준: 1억 4,500만 원 이하
최우선변제 대상 금액 상한: 4,800만 원

수도권 과밀억제권역은 서울특별시를 제외한 해당 지역을 말합니다.

③ 해당 광역시·안산·경기 광주·파주·이천·평택

소액임차인 보증금 기준: 8,500만 원 이하
최우선변제 대상 금액 상한: 2,800만 원

광역시는 수도권 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외합니다.

④ 그 밖의 지역

소액임차인 보증금 기준: 7,500만 원 이하
최우선변제 대상 금액 상한: 2,500만 원

금액을 볼 때 반드시 주의하세요

위 표는 2026년 기준 주택임대차보호법 시행령상 금액입니다.

개인파산 신청자가 이 금액을 무조건 보호받는다는 뜻은 아닙니다.

임차보증금 면제재산의 범위는 채무자회생법 제383조와 같은 법 시행령 제16조를 함께 적용하여 검토해야 합니다.

주택가격의 2분의 1 제한과 실제 보증금반환청구권의 내용, 법원의 면제 여부 결정도 중요합니다.

또한 주택 경매절차에서의 최우선변제 금액은 과거 담보물권 설정 시점 등에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

보증금이 5,500만 원이면 서울에서는 전액 보호될까?

서울특별시의 최우선변제 대상 금액 상한이 5,500만 원이라는 사실만으로 모든 5,500만 원 이하 보증금이 자동 보호된다고 볼 수는 없습니다.

먼저 해당 임대차가 법률상 소액임차인 보호 대상인지 확인해야 합니다.

또한 실제 임차보증금반환청구권이 누구에게 귀속되는지, 보증금대출이나 담보권이 있는지, 법원이 면제재산으로 인정할 수 있는 범위가 어디까지인지 검토해야 합니다.

보호 대상 금액의 상한과 실제로 면제되는 금액은 동일하다고 단정할 수 없습니다.

월세보증금도 면제재산 신청이 가능할까?

가능합니다.

다만 여기서 말하는 가능성은 모든 월세보증금이 자동 보호된다는 의미가 아닙니다.

월세 계약에서도 임차인이 보증금을 지급했다면 계약 종료 시 반환을 청구할 수 있는 권리가 존재할 수 있습니다.

해당 임대차가 주거용이고 채무자회생법 제383조에서 정한 면제재산 요건을 충족한다면 신청 대상이 될 수 있습니다.

예를 들어 월세보증금이 500만 원이나 1,000만 원인 경우에도 실제 계약관계와 법률상 요건을 확인할 필요가 있습니다.

반대로 월세보증금이 적다는 이유만으로 재산목록에서 제외하거나 법원의 확인 없이 임의로 처분해서는 안 됩니다.

면제재산 신청은 언제까지 해야 할까?

가장 중요한 기한: 파산선고 후 14일

채무자회생법 제383조제3항에 따르면 면제재산 신청은

파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내

에 해야 합니다.

신청할 때는 면제재산목록과 소명에 필요한 자료를 첨부한 서면을 제출해야 합니다.

파산선고가 내려진 뒤에야 준비를 시작하면 기한을 놓칠 위험이 있습니다.

따라서 개인파산 신청을 준비하면서 임차보증금이 있다면 면제재산 신청 가능성을 미리 검토하는 것이 중요합니다.

파산선고일을 이미 알고 있다면 법정 신청기한을 즉시 확인해야 합니다.

실제 기한 계산과 제출 방법은 사건을 담당하는 법원에 확인하는 것이 안전합니다.

면제재산 신청에는 어떤 서류가 필요할까?

법률은 면제재산목록과 소명자료를 첨부하도록 규정합니다.

주거용 임차보증금의 경우 다음과 같은 자료가 사실관계를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

준비할 자료 점검

① 임대차계약서
계약자, 주소, 보증금, 계약기간 등을 확인합니다.

② 주민등록 관련 자료
실제 거주 여부와 전입신고 내역 등을 확인합니다.

③ 보증금 지급자료
계좌이체 내역 등 실제 보증금 지급 사실을 설명할 수 있는 자료를 준비합니다.

④ 보증금대출 관련 서류
대출 잔액과 담보권, 채권양도 여부 등을 확인합니다.

⑤ 면제재산 신청서와 소명자료
담당 법원에서 요구하는 양식과 제출자료를 확인합니다.

위 자료는 일반적인 준비 항목입니다.

사건의 내용과 법원의 보정 요구에 따라 추가 자료가 필요할 수 있습니다.

서류를 제출했다는 사실만으로 면제재산 신청이 자동 승인되는 것은 아닙니다.

보증금대출이 있으면 어떻게 판단할까?

전세자금대출이나 보증금담보대출을 이용했다면 권리관계를 더 자세히 확인해야 합니다.

임대차계약서에 기재된 보증금과 채무자가 실제로 반환받을 수 있는 금액이 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

금융기관이 보증금반환채권에 대해 질권을 설정했거나 채권양도를 받은 경우에는 해당 권리의 내용이 중요합니다.

따라서 보증금대출이 있는 경우에는 다음 사항을 구분해야 합니다.

① 전체 임차보증금
② 보증금반환채권에 설정된 권리
③ 대출 잔액
④ 실제 반환받을 수 있는 금액

다만 단순히 보증금에서 대출금을 뺀 금액이 언제나 면제재산 인정액이 되는 것은 아닙니다.

계약 내용과 담보관계에 따라 별도 검토가 필요합니다.

전세보증금이 보호되면 지금 집에서 계속 살 수 있을까?

이 부분도 구분해야 합니다.

임차보증금반환청구권의 보호와 임대차계약 자체의 존속은 같은 문제가 아닙니다.

면제재산 결정은 일정한 재산적 권리를 파산재단에서 제외하는 문제입니다.

반면 현재 거주 중인 집에서 계속 살 수 있는지는 임대차계약의 내용과 주택임대차보호법, 계약 종료 또는 해지 사유 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 면제재산 신청이 가능하다는 이유만으로 기존 임대차계약이 반드시 유지된다고 보장할 수는 없습니다.

반대로 개인파산을 신청했다는 사실만으로 임대인이 곧바로 퇴거를 요구할 수 있다고 단정하는 것도 정확하지 않습니다.

반드시 구분할 두 가지

보증금 보호
임차보증금반환청구권 중 일정 부분이 파산재단에서 면제될 수 있는지의 문제입니다.

거주 유지
임대차계약의 존속, 해지 사유 및 주택 점유에 관한 별도의 법률 문제입니다.

대법원은 소액임차인의 보증금 보호를 어떻게 판단했을까?

대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결

대법원은 이 판결에서 소액임차인의 최우선변제권과 적용되는 보증금 기준을 판단했습니다.

특히 주택에 설정된 담보물권의 취득시점과 당시 적용되던 시행령에 따라 소액임차인 기준과 최우선변제 금액이 달라질 수 있다고 보았습니다.

따라서 현재 시행령의 금액만으로 과거 담보물권이 설정된 주택의 경매 배당액을 일률적으로 확정할 수는 없습니다.

다만 이 판결은 주택 경매절차에서의 우선변제권에 관한 판결입니다.

개인파산에서 임차보증금을 면제재산으로 인정할 것인지는 채무자회생법 제383조와 관련 시행령에 따라 별도로 판단해야 합니다.

대법원 2017다48300 판결 원문 →

보증금을 가족 명의로 바꾸면 보호받을 수 있을까?

개인파산 신청을 앞두고 임대차계약자를 가족 명의로 바꾸는 방법을 생각할 수도 있습니다.

그러나 명의 변경만으로 보증금의 재산적 권리가 당연히 달라지는 것은 아닙니다.

실제 보증금을 누가 지급했는지, 임대차계약상 권리가 누구에게 있는지, 계약자 변경의 시점과 경위가 중요할 수 있습니다.

특히 채권자를 해할 목적으로 재산을 은닉하거나 불이익하게 처분하는 행위는 파산절차에서 법적 문제가 될 수 있습니다.

따라서 보증금을 보호받기 위해 가족 명의로 변경하는 것이 안전한 방법이라고 단정해서는 안 됩니다.

재산목록에서 보증금을 누락하지 마세요

면제재산으로 보호받을 가능성이 있더라도 임차보증금은 사실대로 신고해야 합니다.

재산목록에는 임대차계약과 보증금 관련 내용을 정확하게 기재하고, 법원에서 요구하는 자료를 제출해야 합니다.

보호받을 수 있는 재산인지와 신고해야 하는 재산인지는 서로 다른 문제입니다.

파산선고 후 14일이 지났다면 어떻게 해야 할까?

채무자회생법 제383조제3항에는 면제재산 신청기한이 명시되어 있습니다.

따라서 이미 파산선고 후 14일이 지났다면 일반적인 신청기한을 놓쳤을 가능성이 있습니다.

이 경우 임의로 신청 가능하다고 판단하거나 반대로 모든 보호 가능성이 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.

먼저 정확한 파산선고일과 기존 신청 여부, 사건의 진행 상황을 확인해야 합니다.

그리고 담당 법원이나 법률전문가를 통해 현재 가능한 절차가 있는지 신속히 확인하는 것이 중요합니다.

기한이 지난 사건에 대해 면제재산 신청이 당연히 허용된다고 안내할 수는 없습니다.

개인파산 전세·월세보증금 확인 5단계

1단계. 현재 보증금 확인

임대차계약서에 기재된 보증금과 계약자, 주택 주소를 확인합니다.

2단계. 지역별 기준 확인

주택 소재지를 기준으로 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제 대상 금액의 상한을 확인합니다.

3단계. 보증금대출·담보관계 확인

전세자금대출이나 보증금반환채권에 관한 담보권이 있다면 관련 계약 내용을 확인합니다.

4단계. 면제재산 신청기한 확인

파산신청일과 파산선고일을 확인합니다.

파산선고 후 14일 이내라는 법정 신청기한을 놓치지 않도록 미리 준비합니다.

5단계. 법원에 면제재산 신청 검토

임대차계약서와 주거 사실을 설명할 자료, 보증금 관련 자료를 준비합니다.

담당 법원에서 요구하는 신청서와 소명자료를 확인합니다.

신청 가능성과 최종 인정 범위는 사건별로 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 개인파산하면 전세보증금을 모두 잃나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 일정한 요건을 충족하는 주거용 임차보증금반환청구권은 법원에 면제재산으로 신청할 수 있습니다. 다만 보증금 전액의 보호가 보장되는 것은 아닙니다.

Q2. 월세보증금도 보호받을 수 있나요?

주거용 월세 계약의 보증금도 법률상 요건을 충족한다면 면제재산 신청 대상이 될 수 있습니다. 실제 인정 여부는 계약 내용과 법원의 판단에 따릅니다.

Q3. 서울에서는 5,500만 원이 무조건 보호되나요?

아닙니다. 5,500만 원은 현행 주택임대차보호법 시행령에서 정한 서울 지역의 최우선변제 대상 금액 상한입니다. 소액임차인 해당 여부와 실제 권리관계, 개인파산 면제재산 요건을 함께 확인해야 합니다.

Q4. 면제재산 신청은 언제 해야 하나요?

채무자회생법 제383조에 따라 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 신청해야 합니다.

Q5. 면제재산 신청만 하면 보증금을 지킬 수 있나요?

신청만으로 자동 보호되는 것은 아닙니다. 법원은 법률상 요건과 제출자료 등을 검토하여 면제 여부 및 범위를 결정합니다.

Q6. 전세자금대출이 있어도 면제재산 신청이 가능한가요?

보증금반환채권의 귀속과 대출 및 담보관계를 함께 검토해야 합니다. 대출이 있다는 이유만으로 신청 가능성이나 보호금액을 일률적으로 판단할 수 없습니다.

Q7. 개인파산하면 지금 살고 있는 집에서 나가야 하나요?

개인파산 신청만으로 모든 임대차계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 다만 임대차계약의 존속 여부와 보증금반환청구권의 처리는 구분해서 확인해야 합니다.

Q8. 가족 명의로 보증금을 바꾸면 안전한가요?

명의 변경만으로 재산적 권리가 안전하게 보호된다고 단정할 수 없습니다. 실제 권리관계와 변경 경위에 따라 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

Q9. 면제재산으로 보호받을 보증금도 신고해야 하나요?

네. 임차보증금은 재산목록에 사실대로 기재하고 관련 자료를 제출해야 합니다. 면제재산 해당 가능성과 재산 신고의무는 별개의 문제입니다.

마지막 핵심정리

첫째. 개인파산 신청만으로 전세보증금과 월세보증금을 모두 잃는 것은 아닙니다.

둘째. 일정한 주거용 임차보증금은 면제재산 신청을 통해 보호받을 가능성이 있습니다.

셋째. 지역별 보증금 기준과 실제 보호금액은 반드시 구분해야 합니다.

넷째. 면제재산 신청은 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 해야 합니다.

법령·대법원 판례·공식 자료

1. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조
파산재단에 속하지 않는 재산 및 면제재산 신청
2026년 10월 2일 시행본
국가법령정보센터 원문

2. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」 제16조
면제재산의 범위와 상한
국가법령정보센터 원문

3. 「주택임대차보호법」 제8조
보증금 중 일정액의 보호
국가법령정보센터 원문

4. 「주택임대차보호법 시행령」 제10조
지역별 최우선변제 대상 금액
2026년 7월 1일 시행본
국가법령정보센터 원문

5. 「주택임대차보호법 시행령」 제11조
지역별 소액임차인 보증금 기준
국가법령정보센터 조문 확인

6. 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결
소액임차인 최우선변제권 및 적용 기준
대법원 판례 원문

7. 대법원 2024. 5. 30. 자 2023마6319 결정
파산재단에 속하는 재산의 구분과 면책불허가 사유의 판단
대법원 결정 원문

8. 대한민국 법원 전자민원센터
파산 및 면책 동시신청 절차와 재산목록 작성 안내
법원 공식 안내

법률 검토 기준일: 2026년 10월 14일

본 글은 개인파산절차에서 전세보증금·월세보증금과 면제재산 신청에 관한 일반적인 법률정보를 제공합니다.

실제 임차보증금의 보호 여부와 면제재산 인정 범위는 주택 소재지, 보증금 규모, 임대차계약의 내용, 주택임대차보호법상 보호 요건, 담보권 및 대출관계, 적용 법령과 법원의 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

주택 경매절차에서의 최우선변제와 개인파산절차에서의 면제재산은 서로 관련되지만 동일한 제도는 아닙니다.

면제재산 신청에는 법정 기한이 있으므로 구체적인 사건은 담당 법원이나 법률전문가에게 신속히 확인하시기 바랍니다.